中糧系五年交付20家大悅城 逆勢(shì)擴(kuò)張埋隱憂(yōu)
來(lái) 源：時(shí)代周報(bào)發(fā)表日期：2015-07-23
整合更名之后，中糧系麾下的大悅城地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大悅城地產(chǎn)”）展開(kāi)一番逆市擴(kuò)張。隨著全國(guó)第八座大悅城落子杭州，中糧系“五年內(nèi)交付20家大悅城”的戰(zhàn)略野心再度曝光。
一時(shí)間，大悅城地產(chǎn)又被推上輿論巔峰。拓展版圖本是好事，但擺在大悅城地產(chǎn)眼前的，還有上半年盈利大幅下滑的預(yù)警，以及截至去年底僅90萬(wàn)平方米總土儲(chǔ)的“斷炊”風(fēng)險(xiǎn)。
大悅城的不斷擴(kuò)張，正是中國(guó)開(kāi)發(fā)商“跑馬圈地”商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)縮影，但商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇和電商沖擊等一系列挑戰(zhàn)，也使得大悅城新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)道路充滿(mǎn)未知數(shù)。截至去年底，大悅城地產(chǎn)的現(xiàn)金流入凈額為-29.62億元。
如何在規(guī)模與利潤(rùn)間找到平衡？時(shí)代周報(bào)記者就此聯(lián)系采訪(fǎng)了大悅城地產(chǎn)。
品牌整合坎坷路
2004年12月，國(guó)資委一紙任命，46歲的華潤(rùn)集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理寧高寧就任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)，中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合計(jì)劃便被提上日程。深諳資本市場(chǎng)之道的寧高寧，就職第二年就通過(guò)借殼深寶恒將當(dāng)時(shí)主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中糧地產(chǎn)帶進(jìn)A股。
彼時(shí)，寧高寧希望在一個(gè)體系下的中糧地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店等齊頭并進(jìn)。中糧系住宅和商業(yè)地產(chǎn)分野格局在當(dāng)時(shí)萌芽。不過(guò)直到2013年12月，以商業(yè)地產(chǎn)為主的中糧置地才正式登陸香港資本市場(chǎng)，與A股上市的中糧地產(chǎn)并肩存在。
走走停停長(zhǎng)達(dá)10年之久的中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合終于邁出一大步。在此之前的多次“整而不合”，令中糧地產(chǎn)和中糧置地在業(yè)務(wù)、股權(quán)、甚至管理都出現(xiàn)混亂，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)屢屢被外界詬病。他們業(yè)務(wù)交叉點(diǎn)集中體現(xiàn)在對(duì)“大悅城”這一商業(yè)品牌的追逐上。
此前，自2007年第一座大悅城—北京“西單大悅城”開(kāi)業(yè)以來(lái)，全國(guó)已陸續(xù)有西單、沈陽(yáng)、朝陽(yáng)、上海、天津、煙臺(tái)等6座大悅城投入運(yùn)營(yíng)，另外深圳、成都大悅城也都處于籌備階段，但大悅城的品牌歸屬卻一直都并不明朗，如深圳、沈陽(yáng)、成都等大悅城項(xiàng)目歸屬權(quán)在中糧地產(chǎn)。
同樣，在住宅領(lǐng)域雙方亦有交叉，如以商業(yè)地產(chǎn)為核心的中糧置地，其2013年的收入中有六成來(lái)自旗下四個(gè)高端住宅項(xiàng)目。
作為首批六家央企改革試點(diǎn)之一的中糧集團(tuán)，在去年重點(diǎn)厘清地產(chǎn)業(yè)務(wù)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)難題，2014年11月，中糧集團(tuán)將6個(gè)大悅城項(xiàng)目注入中糧置地，并將中糧置地改名大悅城地產(chǎn)。
在今年年初業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)周政表示，公司內(nèi)部強(qiáng)調(diào)大悅城綜合體這個(gè)品牌，即專(zhuān)注于以大悅城為主的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。
五年運(yùn)營(yíng)20個(gè)大悅城
今年7月8日， 全國(guó)第八座大悅城正式落地杭州。周政在杭州發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，未來(lái)計(jì)劃2-3年完成11家大悅城的打造、5-8年內(nèi)大悅城將增加至20-30個(gè)，其中深圳和南京興建大悅城已進(jìn)入籌備階段。
對(duì)于未來(lái)的前景，大悅城方面顯得信心滿(mǎn)滿(mǎn)。在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者的采訪(fǎng)提綱中，大悅城方面稱(chēng)，“公司計(jì)劃借鑒煙臺(tái)大悅城的經(jīng)驗(yàn)，有序地將大悅城的成功模式復(fù)制，力爭(zhēng)通過(guò)持有和銷(xiāo)售業(yè)態(tài)的合理配比，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”。
現(xiàn)實(shí)是否如此樂(lè)觀(guān)？大悅城2014年年報(bào)顯示，截至去年底，其土地儲(chǔ)備面積僅90萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)面積僅55.85萬(wàn)平方米。具體來(lái)看，這僅相當(dāng)于9個(gè)朝陽(yáng)大悅城大小的土地儲(chǔ)備，讓大悅城地產(chǎn)的未來(lái)擴(kuò)張蒙上“斷炊”風(fēng)險(xiǎn)。
近兩年，中糧置地甚少公開(kāi)拿地，在未更名成大悅城之前，其曾在去年初制定了新增100萬(wàn)平方米土地的計(jì)劃，最后卻僅在海南拿了三塊住宅用地，目標(biāo)完成度僅15%。今年4月，大悅城地產(chǎn)以12.08億元競(jìng)得上海某地塊股權(quán)，使用權(quán)面積約為2.5萬(wàn)平方米，總建筑面積為8.3萬(wàn)平方米，這幾乎是兩年來(lái)大悅城商用土儲(chǔ)的唯一“進(jìn)賬”。
面對(duì)質(zhì)疑，大悅城地產(chǎn)在回應(yīng)中稱(chēng)：“未來(lái)5年，公司希望通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、輕資產(chǎn)等多種方式在一、二線(xiàn)城市完成20個(gè)大悅城（含現(xiàn)有的8個(gè)項(xiàng)目）的布局。”
“大悅城地產(chǎn)的盈利主要靠大悅城的項(xiàng)目來(lái)支撐，其中又以北京為主，如果到了其他地方進(jìn)行項(xiàng)目復(fù)制，顯然效果未知，這和當(dāng)?shù)氐南M(fèi)力和黏性客戶(hù)都是有關(guān)系的。”有熟悉大悅城的業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，如沈陽(yáng)大悅城都是經(jīng)過(guò)調(diào)整后，業(yè)績(jī)才有所改善，而新項(xiàng)目的拖累和當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境的下行，或?qū)⑹沟么髳偝请y以避免的業(yè)績(jī)下滑。
對(duì)于布局一、二線(xiàn)城市的大悅城地產(chǎn)而言，壓力不可謂不大。據(jù)年報(bào)顯示，截至去年底其現(xiàn)金流入凈額僅-29.62億元，總有息借款月250億元，不過(guò)其現(xiàn)金及銀行結(jié)存尚有62.56億元，元?dú)馍写妗?/div>
“公司正在積極探索包括輕資產(chǎn)在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，依托央企背景及大悅城品牌，無(wú)論在公開(kāi)市場(chǎng)，還是并購(gòu)市場(chǎng)，我們?nèi)匀挥休^強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力與議價(jià)能力。”大悅城地產(chǎn)回應(yīng)稱(chēng)，公司適時(shí)對(duì)部分非核心資產(chǎn)進(jìn)行處置，回流現(xiàn)金，支持主業(yè)發(fā)展。
逆勢(shì)擴(kuò)張埋隱憂(yōu)
盡管大悅城計(jì)劃面面俱到，但市場(chǎng)走低、成本高企和電商沖擊時(shí)不可避免的問(wèn)題，這也是困擾行業(yè)的難題，近期一系列零售上市公司財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)都明顯下滑甚至虧損。
若單從大悅城項(xiàng)目的收入上看，其旗下的6個(gè)大悅城項(xiàng)目無(wú)一例外地一路飄紅，其中以天津大悅城為最，營(yíng)收達(dá)20.01億元，同比增長(zhǎng)48.4%。但從其2014年年報(bào)的整體來(lái)看，卻并非那樣樂(lè)觀(guān)。
截至2014年底，大悅城地產(chǎn)全年?duì)I收57.13億元，同比下降16.1%，而年度溢利為19.47億元，同比下降45.0%。公司所有者應(yīng)占溢利為16.73億元，同比下降46.3%。此外其去年每股基本盈利僅0.168元，同比增加-67.3%，外界不由得對(duì)其盈利能力產(chǎn)生質(zhì)疑。
日前，大悅城地產(chǎn)發(fā)布盈利預(yù)警稱(chēng)，預(yù)期截至2015年6月30日六個(gè)月的溢利將較去年同期錄得大幅下跌。
在回應(yīng)中，大悅城地產(chǎn)將原因歸納為三個(gè)，一是同口徑同比的投資性物業(yè)評(píng)估增值的下降，從而導(dǎo)致凈利潤(rùn)的下降；二是自2014年以來(lái)，銷(xiāo)售型物業(yè)可結(jié)算資源較少，銷(xiāo)售型物業(yè)結(jié)算收入下降；三是新開(kāi)酒店項(xiàng)目尚處培育期，收入較低。
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)角度看，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，和項(xiàng)目的入市節(jié)奏不連貫是有一定關(guān)系的。后續(xù)一旦項(xiàng)目入市，那么此類(lèi)盈余方面的虧空是可以得到彌補(bǔ)的。
在進(jìn)一步深入開(kāi)展輕資產(chǎn)模式之前，物業(yè)銷(xiāo)售無(wú)疑仍是大悅城地產(chǎn)獲取現(xiàn)金的主要來(lái)源。
在年初的廈門(mén)會(huì)議中，大悅城地產(chǎn)坦言，由于受制于綜合體開(kāi)發(fā)的不均勻，今年可售貨源僅80億元，多數(shù)集中于四季度，該部分項(xiàng)目2016-2017年方能入賬，所以今年收入仍將下降。
事實(shí)上，對(duì)于物業(yè)開(kāi)發(fā)收入的比重仍占大悅城收入四成以上，隨著大悅城目前的一些物業(yè)銷(xiāo)售項(xiàng)目相繼步入尾盤(pán)銷(xiāo)售的階段，土地儲(chǔ)備的不足或?qū)⒊蔀橹萍s其未來(lái)復(fù)蘇的枷鎖。
“2014年末，公司的收入結(jié)構(gòu)中可持續(xù)性收入占比已經(jīng)超過(guò)60%。未來(lái)隨著銷(xiāo)售型物業(yè)貨源的補(bǔ)充，銷(xiāo)售型收入將有所擴(kuò)大，但可持續(xù)性收入仍然為維持在40%左右的比例。未來(lái)穩(wěn)定且持續(xù)增長(zhǎng)的可持續(xù)性收入及不斷補(bǔ)充的銷(xiāo)售型收入將為公司業(yè)績(jī)提供保障。”大悅城地產(chǎn)回應(yīng)稱(chēng)。
另外，目前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)難度不斷提升，經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致消費(fèi)力不足，實(shí)體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序、O2O模式尚未成型，諸多問(wèn)題都在困擾著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。“我們聚焦18-35歲客群，圍繞客群需求變化趨勢(shì)作出相應(yīng)變革。”大悅城地產(chǎn)表示，如何最大化地利用客群產(chǎn)生的價(jià)值提升經(jīng)濟(jì)效益，是今年的研究重心之一。
本文關(guān)鍵字：中糧
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