我愛我家65億元賣給昆百大 業(yè)績承諾3年34億元

作 者：王麗新 來 源：證券日報(bào)-資本證券網(wǎng)發(fā)表日期：2017-03-03

    存量房時代來臨，地產(chǎn)中介企業(yè)資本動作加速。融創(chuàng)中國耗資26億元領(lǐng)投二手房中介業(yè)大鱷北京鏈家，獲得6.25%的股權(quán)。依此計(jì)算，北京鏈家的估值高達(dá)416億元。

而北京鏈家昔日的對手北京我愛我家卻在這一輪洗牌中，以65億元身價(jià)賣身昆百大，昆百大擬100%控股我愛我家。

據(jù)《證券日報(bào)》記者觀察，盡管2015年以來，多家地產(chǎn)中介公司登陸新三板，但謀求A股上市則鮮為少見，這是繼2009年世聯(lián)行登陸A股上市，今年搜房借殼萬里股份宣布失敗后，地產(chǎn)中介企業(yè)再次謀求登陸A股的動作。不過，我愛我家此次則是曲線上市，成為昆百大上市平臺的控股子公司。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，隨著經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，地產(chǎn)中介企業(yè)將試圖通過上市來確立資本市場的話語權(quán)，行業(yè)未來或在近兩年內(nèi)陸續(xù)出現(xiàn)10家左右新上市公司。

65億元賣身昆百大

2月27日早間，昆百大公告，擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式61.82億元收購我愛我家94%股權(quán)；同時，昆百大另擬3.78億元協(xié)議受讓我愛我家6%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)100%控股。

據(jù)公告顯示，昆百大擬向劉田、林潔、張曉晉、李彬等8名自然人股東以及茂林泰潔、新中吉文、達(dá)孜時潮、東銀玉衡、偉業(yè)策略、瑞德投資、太合達(dá)利、執(zhí)一愛佳、西藏利禾發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買其合計(jì)持有的我愛我家94.00%的股權(quán)，合計(jì)支付對價(jià)為61.82億元。

據(jù)重組報(bào)告書顯示，我愛我家成立于1998年，旗下?lián)碛?ldquo;我愛我家”、“偉業(yè)顧問”、“匯金行”以及“相寓”等多個在行業(yè)內(nèi)知名的專業(yè)業(yè)務(wù)品牌，是我國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)。截至2016年12月31日，我愛我家業(yè)務(wù)已涉及包括北京、天津、上海、南京、蘇州在內(nèi)15個主要一、二線城市，擁有2215家直營門店，旗下經(jīng)紀(jì)人愈4.5萬人。2016年1月份-9月份，我愛我家實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入63億元，凈利潤3億元。標(biāo)的公司收入及規(guī)模均持續(xù)擴(kuò)張，預(yù)計(jì)未來將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)快速增長。

昆百大表示，將充分發(fā)揮雙方業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，利用上市公司平臺、加速我愛我家業(yè)務(wù)發(fā)展，協(xié)助我愛我家在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，提升盈利能力，加強(qiáng)規(guī)范治理和管理效率，提升企業(yè)的核心競爭力。

此外，昆百大還稱，此次交易是公司積極進(jìn)行主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，向輕資產(chǎn)運(yùn)營進(jìn)一步轉(zhuǎn)型，進(jìn)入房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的積極舉措，成為城市綜合服務(wù)提供商戰(zhàn)略構(gòu)想的核心環(huán)節(jié)。公司預(yù)計(jì)在原有主營業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上增加新房業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以及資管業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，利用公司積累的酒店服務(wù)及物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)將有助于發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。

對于昆百大來說，商業(yè)為主，租賃和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為輔，此次大手筆并購，是否能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)業(yè)績躍升尚存風(fēng)險(xiǎn)。

而在此次交易中，昆百大擬向太和先機(jī)等非公開發(fā)行股份2.34億股，配套募集資金不超過25億元。這些資金除了支付此次交易的現(xiàn)金對價(jià)和中介服務(wù)費(fèi)18.5億元外，主要募投項(xiàng)目為分散式長租公寓裝配項(xiàng)目和房產(chǎn)綜合服務(wù)與智能管理平臺項(xiàng)目。

業(yè)績承諾3年34億元

值得關(guān)注的是，雖然在存量房時代來臨背景下，資本市場里故事多，但租賃市場仍存盈利難的問題。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)向本報(bào)記者表示，存量物業(yè)經(jīng)營和投資成為未來房地產(chǎn)市場大趨勢，此類物業(yè)板塊在大城市的增值空間比較大。比如，中介通過收購二手房房源來進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營，這背后帶盈利空間大，同時也能夠培育更多的粉絲經(jīng)濟(jì)，所以很多企業(yè)看好對此類企業(yè)的并購。更為重要的是，目前此類企業(yè)都有上市的計(jì)劃，積極持股未來的溢價(jià)空間比較大。

不過，另有業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，我愛我家業(yè)務(wù)模式相對單一，中介行業(yè)由于此前亂象叢生，近期是監(jiān)管整頓趨嚴(yán)的對象。在此市場環(huán)境下，昆百大如何整合業(yè)務(wù)，提高我愛我家利潤？

根據(jù)重組預(yù)案顯示，對業(yè)績承諾、補(bǔ)償與獎勵作出安排，業(yè)績承諾的補(bǔ)償義務(wù)人劉田等承諾，自2017年1月1日起，我愛我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日實(shí)現(xiàn)的累積凈利潤分別不低于5億元、11億元及18億元。簡言之，3年34億元的業(yè)績承諾。

對此，有不愿具名分析師向《證券日報(bào)》記者表示，這一業(yè)績承諾規(guī)模是同行業(yè)內(nèi)中最激進(jìn)的，不知未來三年將如何兌現(xiàn)這一業(yè)績，不排除有難以兌現(xiàn)的可能性。

另有分析稱，從此次交易的募投項(xiàng)目來看，長租公寓未來是有市場空間的，但和海外成熟長租公寓市場最大的不同，中國低租金回報(bào)率、短租期、低續(xù)約率以及高資金成本，使得整個長租公寓行業(yè)貨幣化率不高。

此外，有分析師稱，如今國內(nèi)長租公寓都是走包租+裝修+租后增值服務(wù)的商業(yè)模式，此重資產(chǎn)運(yùn)營模式很難發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)，最大掣肘在于租期太短，目前分散式公寓租期3年-5年，集中式10年左右，像日本和美國租期都在20年以上，因此沒有足夠的時間去分?jǐn)傃b修和運(yùn)營成本；其次在于低續(xù)約率，因?yàn)榍捌谀梅亢脱b修投入成本太大，公寓因不持有被收回風(fēng)險(xiǎn)大，導(dǎo)致很難形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。所以現(xiàn)在的公寓企業(yè)以自如為代表都開始將裝修轉(zhuǎn)移給房東來承擔(dān)，走輕資產(chǎn)包租模式。而據(jù)了解，自如品牌也是鏈家經(jīng)營多年，直至現(xiàn)在規(guī)模化之后才得到盈利的。目前來看，分散式長租公寓裝配項(xiàng)目前景如何尚不好判斷。

至于并購?fù)瓿珊螅覑畚壹夜芾韺邮欠褡儎?，業(yè)務(wù)模式如何協(xié)同等問題，我愛我家方面避而不談，稱“一切以昆百大公告為準(zhǔn)，其他無可奉告”。